楼市场外配资突破政策限制 沿线楼盘身价涨了吗?

17/10/17

  业内人士普遍认为,首付贷、众筹购房实质上使购房者轻易突破了首付比例的政策限制,同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行,这类投资者因出资额很低,更易弃房断供,从而进一步加大银行按揭贷款风险。

  华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为,此类房贷的主要风险在于,房价下行后客户不还钱产生违约。当房价下跌,产生违约可能时,由于是信用贷款,贷款利率在14%-19%之间,购房者通常会先选择返还银行贷款,而这种类型的民间贷款的违约可能会加大。目前全国范围内首付比例为40%,一线城市代表北京则为65%,暂时看不到因为首付贷使得首付比例过高,进而引发杠杆风险的情况。但是由于杠杆总是边际的影响,所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。

  通讯员 陈书琪

  每一条路的开通、每一次交通方式的变化,都会改变一个城市的版图。纵观杭州楼市,亦是如此。

  2012年杭州地铁一号线正式通车、投入使用。而借助地铁这一利好,地铁站点附近的楼盘高举着“地铁楼盘”旗帜也跟着风生水起。今天,地铁一号线开通快满一年了,一年的时间会否让地铁沿线楼盘,尤其是受影响较大的远郊地铁盘持续增值?为此,笔者特地挑选了几个典型区域,以其中“血统纯正”的地铁楼盘为样本,对比一年前后,看一看地铁楼盘到底有何变化。

  地铁楼盘价格

  变化不是很大

  地铁在杭州楼市早已不是新鲜事,自传闻杭州筹建地铁以来,“地铁楼盘”就被开发商们绞尽脑汁炒作了一次又一次。早在2002年,临平的房价就通过炒作地铁概念,从3000元/平方米上涨到了4000元/平方米。

  杭州地铁一号线属Y字型,北到临平,东至文泽,南达湘湖,中间贯穿杭州主城区繁华地段。从地铁一号线的站点来看,武林广场、凤起路、龙翔桥、湖滨、火车东站、城站火车站,均位于杭州最繁华的商业中心。对于远郊楼盘而言,原本抵达市中心需要一个多小时的车程,地铁开通后缩短到30分钟以内,在心理上,远郊不再远了。

  如此,地铁开通快一周年了,这些远郊地铁楼盘的价格变化如何?

  笔者调查了乔司、下沙、九堡,以及滨江板块后发现,就以上四个板块一年前后的数据显示,地铁利好作用并不十分明显,除滨江板块楼盘均价同期有所上涨之外,其余几大区域楼盘均价多与去年同期持平,甚至有些楼盘还出现了下跌的现象。而涨幅惊人的乔司板块的复地又一城,在去年年底有一波涨幅之后,今年全年价格趋稳。

  四个主要板块受益程度不一

  乔司、下沙、滨江、九堡及城东等四大板块,是地铁一号线受益程度最大的板块。

  近两年,乔司板块不仅借地铁之势,踏上了房价上升通道,连区域内楼盘也相继增多,朗诗、保亿、佳兆业、东田等知名开发商纷纷进驻。其中最为典型的地铁楼盘有东冠逸景、复地又一城。今年10月份,东冠逸景均价12000元/平方米,与去年同期持平。而东冠逸景在去年12月份均价曾一度跌至10666元/平方米。复地又一城去年10月份均价8500元/平方米,今年10月份均价在12000元/平方米,上涨了约41.18%,与东冠逸景均价相当。

  下沙板块目前可分为金沙湖板块、下沙沿江及下沙大学城北板块。就地铁一号线下沙段的设置而言,金沙湖板块不少楼盘可以直接享受地铁带来的便捷。其中较为典型的有紧邻金沙湖站的德信中外公寓。中外公寓去年10月份均价在16500元/平方米左右,之后一路上涨到今年1月份的最高点17500元/平方米。截止今年10月,中外公寓的均价跌至15600元/平方米,相比去年同期还下降了5.45%。同区域纯住宅楼盘和达御观邸去年9月份开盘,均价为15800元/平方米,一年之后它的均价为17000元/平方米,价格上涨了约7.6%。

  九堡及城东板块是杭州城市东部入口,一直受到温州、台州投资客的关注。借助地铁的开通以及火车东站的投入使用,区块楼盘热度不减。其中,距离区域地铁站较近的住宅楼盘主要有九和路站附近的远洋心里,以及客运中心站附近的德信泊林印象。远洋心里去年10月份均价在15800元/平方米,地铁开通后价格一路上涨,至今年10月份均价在19000元/平方米左右,上涨了20%多。不远处的德信泊林印象全年价格有起有伏,今年10月份均价回归到去年同期,在17000元/平方米左右。

  地铁一号线在滨江的走向,大致集中在滨江区政府一带,共设置三个站点。其中星耀城、荣安望江南一度价格暴涨,而地铁开通的一年中,星耀城从去年10月份的25000元/平方米左右,上涨到现在的29000元/平方米左右,而荣安望江南的价格也从去年10月份的24750元/平方米,上涨到现在的26000元/平方米。这里的房价普遍看涨。

  利好出尽

  拼的还是板块优势

  业界普遍认为地铁楼盘的升值是有阶段性的,其中有三个重要的升值时间节点。第一个节点是公布地铁线路,也就是地铁盘的身份首次得到确认。第二个节点是地铁开通时间临近,人们对地铁的预期明显加重。第三个节点是地铁开通之后,已经享受到地铁生活的便利。

  在地铁刚刚开通之际,购房者能够直观感受到地铁带来的便利,这对地铁楼盘的销售是一种无声的宣传。然而利好出尽之后,大多数购房者普遍趋于理性,最终板块优越性更高的区域,楼盘的价值才能得以持续维持。

  以乔司板块为例,因为地铁的利好,乔司板块前两年房价上涨得非常快。但是因为该板块整体宜居性不强,区域内又没有综合性的商业配套,目前所能依赖的最大利好也仅仅是地铁一号线的通车。位于该板块内的复地又一城历史价格显示,该楼盘虽然一年之内均价上涨明显,上涨幅度高达41%,但是在今年1月份之后,其价格一直趋于平稳,没有太大波动。东冠逸景的表现亦是如此。

  反观滨江板块,滨江近年来作为高新产业的聚集地,房价一度飙到了30000元/平方米左右。以复兴大桥为界,原先的滨江,发展较早的为一桥附近,而最近这几年,复兴大桥以东的滨江区政府板块也逐渐兴起。随着滨江整体的发展,板块宜居性逐年增强,地铁一号线的通车,让滨江与市区的距离更近一步,也能从实际上改善滨江到市中心道路拥堵的情况。荣安望江南在今年8月份又迎来了一次小涨,就足以说明这个板块的价值。

  也有专业人士指出,这些场外配资的比例并不太高,风险没有大家想象的那么大,特别是中介提供的有抵押的首付贷,相当于过桥贷款,但大家应该防微杜渐。文/本报记者 程婕

  市中心商铺租金涨50%

  远郊楼盘这一年中的涨幅不甚明显,但市中心的商铺却有意外收获。地铁除了方便了人们出行之外,也将城市周边的人流带到市中心,旺盛人气。开通一年来,市中心地铁旁的商铺租金有一定的涨幅。如凤起路地铁站开通后,对孩儿巷附近以及延安路口商铺的影响就比较明显。来自中原地产商业部的统计数据显示,地铁开通前,该区块商铺租金均价为10元/天/平方米。开通后,均价为15元/天/平方米,涨幅为50%。此外,西湖文化广场地铁口商铺也有不俗的表现,开通前租金均价约6.5元/天/平方米。开通后,均价约为8元/天/平方米,涨幅为30%。

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